リスクが見えない変動金利口ーンの怖さ

変動金利ローンにはこんな地雷も潜んでいる

 

変動金利ロlンは半年ごとに金利が見直されます。金利が変わった場合、新しい金利が返済額に反映されるのは6月と1月の返済分からです。しかし返済額は5年ごとに再計算されるのが一般的で、見直しによって金利が上がっても、返済額は5年間変わりません(一部、そうでない金融機関もあります)。金利が上がれば返済額は増えるはずなのに、5年間は一定。不自然ですね。不自然の理由を説明する前に、住宅ロlンの返済の仕組みを見てみましょう。ほとんどの人が利用している元利均等返済では、利息と元金を足した返済額が、毎回均等という仕組みです。利息は残高に対してかかるものですから、返済が進んで残高が減っていけば、その分、利息が減っていきます。そのため、返清額に占める利息の割合は減っていき、元本に充当される額が徐々に増えていく仕組みです。ということは、途中で金利が上がると、利息が増えますから、その分、毎回の返済額が多くなりますね。しかし変動金利ロ1ンでは、返済額を5年間変えないというルlルがあるため、利息に充当されるお金が増える分、元金に充当されるお金が減ってしまうのです。金利が上がるほど元金充当額は減り、金利が大きく上昇した場合は元金に1円も充当されないどとろか、利息さえ返し切れず、「宋払い利息」が残るととも起とり得ます。きちんと返済していても、残高が1円も減っていないなんてショックですよね。しかも返済額は5年間変わりませんから、金利上昇に気付かない人がほとんど。金融機関からは返済予定表(償還予定表)が送られてきますが、金利が上がっても返済額が変わらないので、危機感を覚えることがありません。記載された内容を確認もせず、ファイルに綴じてしまう、という人も少なくないようです。変動金利型を借りている人は、返済予定表をよく見てみましょう。金利の欄に、前の金利と新しい金利が記載されており、ここで金利が変わったかどうかが確認できます。もしも金利が上がっている場合には、半年前に送られてきた返済予定表と突き合わせ、毎回の利息の額を比べてみます。金利が上がらなければ利息は毎回減っていきますが、金利が上がったときの返済予定表では、前の回より利息が増えているはずです。返済額は一定でも、利息が増えて元金に充当する額が減っていることがわかります。しっかり返済しているのに、知らないうちに元金に充てられる金額が減り、5年後に返済額、が再計算されたとき、はじめてロlン残高があまり減っていないととに気付く:::。まさに地雷。怖いですねまた5年経って返済額が再計算される場合も、「元の返済額の1・お倍まで」というルlルがあります。だからといって利息がカットされるわけではなく、返済額に占める元金充当額が減るだけです。

 

金利上昇前に固定金利口ーンヘ切り替えるのは難しい

変動金利ロlンを選んだ人の中には、「金利が低いうちは変動金利口lンを利用して、金利が上がる前に固定金利口lンに切り替える」という作戦を考える人もいます。ますが、実はとれは非常に危険な考え方です。一見、いい作戦のように思いそれは、「変動金利口lンの金利。か上昇する時点で、長期固定ロlンの金利か先に上がってしまっている可能性が高い」からです。金利の決まり方については貯ベlジのコラムにまとめましたので、読んでみてください。あなたが金利に敏感な人で、日頃から金利動向をチェックし、金利上昇の予兆を察知できたとしても、固定型にタイプ変更するのは難しいといえます。なぜなら、「金利上昇前に長期固定ロlンに切り替えるのはシステム上困難」だからです。長期金利上昇の気配があって、「来月から叩年固定に切り替えよう」と思っても、ほとんどの金融機関で翌月の金利が発表になるのは月末か当月1日。切り替え先の固定金利が何%になるか分からない状態で手続きしなくてはなりません。また一般的な住宅ロlンでは切り替え手続きをしたあと、実際に固定金利に切り替わるのは手続きをした翌月からです。たとえば毎月日日が住宅ロIンの返済日だとしましょう。3月末に4月の金利が発表になり、4月から金利が上がることが分かりました。きあ、そこから金利タイプ変更の手続きを開始。結果、4月日日から固定金利にすることはできますが、適用されるのは、上がったあとの金利になってしまうのです。

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