リスクが見えない変動金利口ーンの怖さ

変動金利ローンにはこんな地雷も潜んでいる

 

変動金利ロlンは半年ごとに金利が見直されます。金利が変わった場合、新しい金利が返済額に反映されるのは6月と1月の返済分からです。しかし返済額は5年ごとに再計算されるのが一般的で、見直しによって金利が上がっても、返済額は5年間変わりません(一部、そうでない金融機関もあります)。金利が上がれば返済額は増えるはずなのに、5年間は一定。不自然ですね。不自然の理由を説明する前に、住宅ロlンの返済の仕組みを見てみましょう。ほとんどの人が利用している元利均等返済では、利息と元金を足した返済額が、毎回均等という仕組みです。利息は残高に対してかかるものですから、返済が進んで残高が減っていけば、その分、利息が減っていきます。そのため、返清額に占める利息の割合は減っていき、元本に充当される額が徐々に増えていく仕組みです。ということは、途中で金利が上がると、利息が増えますから、その分、毎回の返済額が多くなりますね。しかし変動金利ロ1ンでは、返済額を5年間変えないというルlルがあるため、利息に充当されるお金が増える分、元金に充当されるお金が減ってしまうのです。金利が上がるほど元金充当額は減り、金利が大きく上昇した場合は元金に1円も充当されないどとろか、利息さえ返し切れず、「宋払い利息」が残るととも起とり得ます。きちんと返済していても、残高が1円も減っていないなんてショックですよね。しかも返済額は5年間変わりませんから、金利上昇に気付かない人がほとんど。金融機関からは返済予定表(償還予定表)が送られてきますが、金利が上がっても返済額が変わらないので、危機感を覚えることがありません。記載された内容を確認もせず、ファイルに綴じてしまう、という人も少なくないようです。変動金利型を借りている人は、返済予定表をよく見てみましょう。金利の欄に、前の金利と新しい金利が記載されており、ここで金利が変わったかどうかが確認できます。もしも金利が上がっている場合には、半年前に送られてきた返済予定表と突き合わせ、毎回の利息の額を比べてみます。金利が上がらなければ利息は毎回減っていきますが、金利が上がったときの返済予定表では、前の回より利息が増えているはずです。返済額は一定でも、利息が増えて元金に充当する額が減っていることがわかります。しっかり返済しているのに、知らないうちに元金に充てられる金額が減り、5年後に返済額、が再計算されたとき、はじめてロlン残高があまり減っていないととに気付く:::。まさに地雷。怖いですねまた5年経って返済額が再計算される場合も、「元の返済額の1・お倍まで」というルlルがあります。だからといって利息がカットされるわけではなく、返済額に占める元金充当額が減るだけです。

 

金利上昇前に固定金利口ーンヘ切り替えるのは難しい

変動金利ロlンを選んだ人の中には、「金利が低いうちは変動金利口lンを利用して、金利が上がる前に固定金利口lンに切り替える」という作戦を考える人もいます。ますが、実はとれは非常に危険な考え方です。一見、いい作戦のように思いそれは、「変動金利口lンの金利。か上昇する時点で、長期固定ロlンの金利か先に上がってしまっている可能性が高い」からです。金利の決まり方については貯ベlジのコラムにまとめましたので、読んでみてください。あなたが金利に敏感な人で、日頃から金利動向をチェックし、金利上昇の予兆を察知できたとしても、固定型にタイプ変更するのは難しいといえます。なぜなら、「金利上昇前に長期固定ロlンに切り替えるのはシステム上困難」だからです。長期金利上昇の気配があって、「来月から叩年固定に切り替えよう」と思っても、ほとんどの金融機関で翌月の金利が発表になるのは月末か当月1日。切り替え先の固定金利が何%になるか分からない状態で手続きしなくてはなりません。また一般的な住宅ロlンでは切り替え手続きをしたあと、実際に固定金利に切り替わるのは手続きをした翌月からです。たとえば毎月日日が住宅ロIンの返済日だとしましょう。3月末に4月の金利が発表になり、4月から金利が上がることが分かりました。きあ、そこから金利タイプ変更の手続きを開始。結果、4月日日から固定金利にすることはできますが、適用されるのは、上がったあとの金利になってしまうのです。

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基準金利が上がれば返済額はさらに大きくアップ

金利優遇の幅が縮小することで、基準金利が上がらなくても適用金利が上がり、返済額が増えることが分かりました。そのうえ、基準金利が上がったらどうなるでしょう。優遇幅の縮小分に加えて、基準金利の上昇分と、ダブルで適用金利がアップすることになります。適用金利はますます高くなり、返済額の増え方も大きくなる、というわけです。Aさんのケlスは、「優遇幅が1・お%から0・4%に縮小されるタイプ」で、固定期聞が終了したとき金利が上がっており、基準金利が3・4%になっていました。『基準金利3・4%l金利優遇0・4%」で、適用金利は当初の1%から3%となります。すると、返済額は刊万2785円となり、当初3年間より毎月約2万8100円のアップです。これはかなり大きなダメージですね。

132%の金利がお年間続くことはあり得ない

ここ数年、住宅ロlンの金利は大きく上昇することがなかったため、金利上昇といっても、あまり危機感を覚えないかも知れません。とくに団塊ジュニア(正しくは1971年11974年生まれという定義のようですが、ここではもう少し下の世代も含めて)にとっては、社会人になって以来、世の中はずっと「超低金利」。そのため、金利変動を実感した経験に乏しく、将来の金利上昇リスクを説明してもピンとこないようです。しかし金利はそう簡単に上がらないと安心していいものでしょうか。住宅ロlンの金利は過去、8%台まで上昇したことがあります。たとえば1990年のロlン金利は、低いもので5・5%、高いもので7・部%でした。過去の金利推移を眺め、「今、か異常な低金利」であるととを認識してください。そんな「異常な低金利」が、お年間続くことはあり得ません。いきなり8%になることは考えにくいものの、過去の水準から見ても、今後は上がっていく可能性が高いといえます。金利はいずれ上がります。そしてそれは返済額に反映されます。今の返済額が目いっぱい、という場合、返済額のアップに対応するのは困難。だからこそ、地雷型ロlンは、見直しが必要なのです。

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失敗したローンも見直しできる

Aさん、Bさん、Cさんの住宅ローンの見直しについて、あなたはどう思いましたか?多くの人は、マイホームを購入する際、少しでも返済額が少ないほうがいいと考えて、目の前の金利が低いロlンを選ぴがちです。しかしそのようなローンには、爆発すれば返済額大幅アップという地雷が隠されています。時代遅れローンを借りて、返済額のアップが目前に追っている人もいるでしょう。すでに返済額が大幅に増えてしまい、不安を抱えなら返済を続けているという人もいるかも知れません。堅実に長期固定型のロlンを選んだとしても、返済期聞を最長のお年で組んでいれば、老後圧迫型ローンになっている可能性があります。でも大丈夫。適切な見直しを行なえば、安心して返せる口lンに変身させるととができます。不況の今、家計の見直しを進めている人も少なくないと思いますが、家計の見置しというと、外食費を削ったり、お小遣いを減らしたりといった内容に終始するととが少なくありません。それも大切ですが、それ以上に考えていただきたいのが、住宅ロlンの見直しです。住宅ロlンを組む際には、収入がダウンしても返済がきっくならないように、どうしても金利の低いロlンに流されたり、返済期間を最長にして、毎月返済額を抑えることを優先させがちです。しかし金利の低いロIンほど、金利上昇時の負担増が大きくなります。返済期間が長いほど当面の返済額はスリムに見えますが、利息が膨らんだ隠れメタボのような状態になります。地雷を抱えているならそれが爆発する前に、隠れメタボになっているなら合併症を引き起こす前に、地雷を撤去するための、メタボを解消するための、ローンの見直しが必要なのです。マイホームは多くの人にとって人生最大の買い物であり、住宅ロlンは人生最大の借金です。初年前後にわたって返し続けていくのですから、ローンを組む際には長期的なことも想定してじっくり検討する必要があります。とはいえ、マイホームを買う際には考えることがたくさんあり、ローンについては返済額にしか頭が回らなかった、という人が少なくありません。その結果、地雷を抱えてしまったり、老後に不安を残すロlンになってしまうのです。不況によって金利は低水準が続いており、「今のままでも大丈夫なのでは?」「焦って見直す必要はないのでは?」と考えがちですが、それは大きな間違いです。金利が低い今なら、安心感のある叩年固定などを選択するとともできますし、低い金利への借り換えもできます。しかし金利が上がってからでは、安心感より目先の金利が低いタイプを選ばざるを得なかったり、借り換えをしても金利が高くなってしまいます。金利が低い今だからこそ有利な見直しができるのであり、金利が上昇してからでは遅いのです。

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金利優遇の仕組みにだまされるな

多くの人が利用している短期固定金利口ーンと変動金利口ーンは、返済途中で金利が見直されるため、金利が上昇すれば返済額が大きく増える可能性があります。「景気も悪いから、金利が上がる心配はないんじゃない?」と思う人も少なくないでしょう。しかし実際には、返済中のロlンの金利が上がってしまうケ1スが少なくありません。多くの金融機関では住宅ロlンの金利から一定の幅で金利を割り引く「金利優遇」を行なっており、ここ数年の聞にロlンを組んだ人のほとんどが、その恩恵を受けています。もともとの基準金利は2・お%。ここから1・お%が「金利優遇」され、実際に適用される金利が1%になっているのです。この図の仕組みをしっかり押さえておきましょう。

 

基準金利が上がらなくても返済額が増える

 

3年前に3000万円を3年固定、お年返済で借り入れた場合の例です。当初3年間の金利は1%ですが、これは「金利優遇」を受けたことによる金利です。金利優遇には、①当初期間(3年固定なら3年間)大幅に金利を優遇し、それ以降は優遇幅が縮小されるタイプと、②全期間二疋幅で優遇されるタイプがあります。①は当初期間終了後0・4%10・5%程度の割引に縮小されるのが一般的です(金融機関により異なる)。つまり、大きく割引されるのは最初の3年間だけ(2年固定なら2年間、5年固定なら5年間など、当初の固定金利期間だけ)なのです。①のタイプで、当初3年間は1・お%の割引でしたが、その後の優遇幅は0・4%に縮小されます。すると、仮に基準金利が上がらなくても、優遇幅が小さくなる分、適用金利は高くなってしまいます。この例では基準金利が2・お%でした。これがそのまま変わらなくても、「基準金利2・お%ー金利優遇0・4%」で、適用金利は1・部%に上がります。金利が上がれば当然、返済額もアップし9万6049円になり、毎月1万1000円以上も負担が増えてしまいます。3年固定では、当初の3年間を過ぎると、再度、金利タイプを選ぶことができますし、変動金利ローンは、原則的に随時、金利タイプの変更が可能です。しかし2年固定を選んでも、3年固定を選んでも、返済額のアップは避けられません。

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老後に不安を残す老後圧迫型ロlン/Cさんの場合

お歳のCさんは、3000万円をお年返済で借りました。金利は完済まで変わらない長期固定型で、3%。毎月返済額は約日万5000円です。長期固定型でこの先も金利は上がらないのですから、返済額が増える心配はなし。返済額アップという地雷は埋まっていません。でも:::。お歳のCさんがお年返済で借りたのですから、ローンを返し終えるのは初歳のとき。ω歳でリタイアするとしたら、その時点で約1200万円ものロlンが残ってしまいます。Cさんの世代では、年金が支給されるのは臼歳から。ω歳から臼歳までは年金がゼロです。雇用延長や再雇用などでω歳以降も頑張って仕事を続けるとしても、収入ダウンは避けられません。そんな状況でω歳以降も返済を続けるのは、かなり大変そうです。団塊以上の世代では、退職金でロlンの残りを一括完済するというパターンも少なくありませんでしたが、Cさんの年金の支給が臼歳からであることや、支給額が減る可能性を考えると、退職金の多くがロlン返済に消えていくのは避けたいところ。このロlンは、地雷こそ抱えていないものの、老後に支障をきたす「老後圧迫型ロlン」といえますね。そんなC古んに適した見置し法は、「繰り上げ返済」です。繰り上げ返済とは、先々の返済分を前倒しして返してしまうとと。ローンの返済期聞を短くする「返済期間短縮型」という繰り上げ返済をすれば、返漬期聞が短縮され、完済時期を早めるととができます。また投入した資金はすべて元金に充てられるため、支払うはずだった利息を支払わなくて済む、という利息軽減効果もあります。Cさん宅では、専業主婦の奥さんがパ1トを始めて世帯収入を増やし、3年に1回のベIスで、100万円ずつ繰り上げ返済するプランを立ててみました。すると、返済期間は約叩年短縮でき、M年数カ月で完済できます。見直しをしなければ、ω歳で約1200万円のロlンが残るはずでしたが、この見直しプランによって、ω歳ですべて返し終えることができます。おまけに繰り上げ返済によって利息がカットされるので、総返済額はお年返済の場合に比べて約700万円も減らすことができるのです。年間約お万円なら、奥さんのパlト収入でなんとか捻出できそうですね。老後資金の心配をする人が少なくありませんが、住宅ロlンをω歳までに終わらせることも、大事な老後対策です。しかし私が相談を受けた方のうち、9割以上の方はω歳時点のロlン残高を把握していませんでした。すぐにロ1ンを見直して、「老後圧迫型ロlン」とはサヨナラしましょう。

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宅ローンの民営化が地雷型ローンを生んだ

安心できるローンに見直ししよう

 

ところで、短期固定ロlンや変動金利ロlンなど、危険なロlンがたくさん売られたのはなぜなのでしょうか。2001年頃までは、どとの銀行にも金利優遇はなく、金利はほぼ横並びでした。また当時は旧住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)のロlンや年金住宅融資(当時)をフル活用し、足りない分を銀行で借りる、というのが一般的でした。しかし2001年末に小泉元首相が「住宅金融公庫は数年以内に廃止する。民間でできるものは民間で」と発言したことから、住宅ロlンを取り巻く環境は徐々に変化。横並びだった民間の住宅ロlンにも特色のあるものが出てくるようになりました。そして年金融資、公庫融資が打ち切られ、住宅ロlンの主役は銀行をはじめとした民間の金融機関に取って代わられました。とくに金利競争には目を見張るものがあり、大手銀行が金利優遇後1%となるキャンペーンを行なったのを皮切りに競争は激化。金利優遇が当たり前のようになってきたのです。不動産会社でも、家賃並みの返済額で買える、という誘い文句を打ち出すために、当初の返済額が少なくて済む3年固定などの短期固定ロlンをプッシュし続けました。その結果、多くの人が短期固定ロlンを利用することになったわけです。私がフアイナンシヤル・プランナーとして仕事を始めたのは1996年です。その当時、住宅ロlン見直しの相談をたくさん受けました。当時は住宅金融公庫から借りた金利5%以上のロlンを金利優遇のない3・6%前後の銀行のm年固定に借り換える人が多く、それが第一次見直しブlムだったといえます。そして現在、民間金融機関の金利競争によって誕生した、金利優遇蝿か縮小する短期固定ロIンや変動金利口Iンを信りている人、また刊年目から金利が4%に上がる旧住宅金融公庫の口lンを借りている人。今度はとの人たちがロlンの見直しを行なう番です。家 売却をお考えなら無料査定しましょう。

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途中で金利が上昇する時代遅れ口ーン/Bさんの場合

Bさんが返済しているのは、旧住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)のローン。長期固定型でありながら、当時の金利は2%で、Bさんは「こんな低い金利で借りられるなんて:::」と、大喜びしたものです。
しかし2%の金利がずっと続くわけではありません。旧住宅金融公庫のロlンは、実は刊年固から金利が変わる「段階金利」。Bさんの金利は当初叩年聞とそ2%ですが、刊年目以降は一気に4%にアップしてしまいます。このような段階金利のロlンは、旧住宅金融公庫や年金住宅融資などで行なわれていました。はじめは金利を低くして返済額を抑えることでマイホームを持ちやすくし、叩年経って収入が増えている頃に金利を上げる、という考え方がベlスになっています。しかし高度成長期とは違い、手取り収入がそれほど大きく増える時代ではありません。そんな現在の状況に照らすと、やや「時代遅れなロlン」といえますね。3000万円をお年返済で借りたBさんの場合、最初の叩年間の毎月返済額は約叩万円。これが日年目からは約四万4000円に増えます。毎月、約2万4000円の負担増です。低金利で借りられたと喜んでいたBさんですが、そんなに返済額が増えるとはピックリです。「借りるとき、たしかに将来返済額が増えるというのは聞いていた。でも収入も増えるから大丈夫と言われて、いつの間にか忘れてしまった」と言うBさん。働き盛りで住宅ロlンのことばかり考えているわけにもいきませんから、無理もないかも知れませんね。とはいえ、年間却万円近く増える返済がお年続くのですから、「これまでのように計画的な貯蓄はできないなあ」と困り顔です。そんなB古んに適したロlンの見直し法は、ローンの「借り換え」です。借り換えとは、新たに別の金融機関でロlンを組み、それを原資に元のロlンを一括で返済することです。借り入れから叩年後、Bさんのロlン残高は約2345万円。これを別の銀行の叩年固定適用金利2%に借り換えると、毎月返済額は約叩万円。これまでとほぼ同額の返済額で済みます。借り換えをしないまま4%になるのと比べると、約2万4000円も少なくて済むのです。総返済額にも大きな差がつきます。借り換えをすると、今後の総返済額は31t2万円です。借り換えをしない場合は3712万円ですから、600万円も利息を減らすととができます。これだけの額を貯蓄するのは大変ですが、住宅ロlンの見直しをすれば、少しの手間で大きな効果を生み出すことができます。高くなった金利に甘んじて、重い返済負担に耐える必要はありませんね。

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金利上昇で爆発する地雷型口ーン/Aさんの場合

2005年の日月に3000万円をお年返済で借り入れたAさん。毎月の返済額は約8万5000円で、「返済がキツイとは思っていない。これでマイホームが持てたのだから、ラクラク」と、余裕の表情です。でも本当にそうでしょうか。Aさんが利用しているのは、3年固定というタイプの金利です。3年固定は、金利が3年間固定されるもので、3年後に再び3年固定を選ぶこともできますし、金利が叩年間固定される叩年固定や、変動金利に切り替えることも可能です。その際は、その時点の金利が適用されるのがポイントです。「超低金利が続いているから心配することはないだろう」と思っているAさんですが、調べてみると「ピックリ」。再度、3年固定を選ぶと、毎月の返済額は約日万2000円にアップするというのです。超低金利が続いているというのに、なぜでしょうか。Aさんが3年前に利用した3年固定の金利はなんと1%。住宅ロlンとしては破格の超低金利ですが、これは「金利優遇」を受けたものです。それが4年目からの金利は3%に。詳しく説明しますが、との場合、大きな金利優遇が続くのは、はじめの3年間だけ。4年固からは優遇幅がぐっと小古くなるため、返済額は約2万7000円もアップしてしまうのです。さらにその先のことも心配。このまま不況が続て金利が上がらない可能性もないとはいえませんが、金利が上がれば返済額はますます増えてしまいます。Aさんには小学生のお子さんが2人。近頃は習い事や塾にもお金がかかるようになり、今後、中学に入ればさらに負担は増すでしょう。高校、大学進学のために積み立てもしていますが、毎月3万円近くも返済額がアップし、その先も増える可能性があるようでは、ローン破綻の危険性もあります。教育費の準備も難しくなり、かなり危険です。まさに地雷が隠れているようなものですね。そう、Aさんが借りている金利の大幅優遇を受けた3年固定は、「地雷型口lン」なのです。地雷が爆発する前になんとしても撤去しなければなりません。Aさんが地雷を撤去するには、借入先の銀行に「金利安渉」をする、という方法があります。4年目からAさんが受けられる金利優遇は小さくなってしまいますが、なるべく大きな金利優遇が受けられるよう、銀行に交渉するのです。優遇幅拡大の交渉がうまくいって、Aさんは叩年固定適用金利2・5%で利用できることになりました。その結果、毎月返済額は約叩万5000円。当初3年間の返済額より約2万円増えますが、何もしないよりは約7000円安く済みますし、何より、今後日年聞は「金利上昇によってさらに返済額がアップする地雷」を抱えずに済みます。金利交渉をしなければ、叩年固定ではもっと返済額は多くなり、現実的に叩年固定を選ぶのは難しいでしょう。金利交渉をするからこそ、安心感のある叩年固定を選ぶことができるのです。しかも同じ銀行で金利優遇の条件を変えるだけなので、大きな費用はかかりません。何もしないままでは地雷が爆発しますが、ローンの見直しに取り組むことで、なんとか地雷を撤去し、事なきを得られそうですね。

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あなたは、今借りている住宅ロlンをどのように選びましたか?

「モデルルームで勧められた」
「インターネットで検索して金利の低いロlンを選んだ」
「銀行で。みなさん、このタイプを選んでいますよ。と言われたものにした」
住宅ローンの見直しのご相談に来られる方に官頭の質問をすると、このような答えが返ってきます。
あなたもそうではないでしょうか。
残念ながら、住宅ローンの選び方としては、どれも間違っています。
いずれも、「住宅ローンの隠れリスク」を認識していない選択だからです。住宅ロlンのおもな隠れリスクは2つあります。
ひとつは、「将来の返済額が大幅にアップするリスク」。そして、「ω識を過ぎても多額の口ーンが残ってしまうリスク」です。
いずれも借りた直後には表面化しません。順調に返済を続けていると、あるとき、それらのリスクが一気に襲いかかってくるのです。だから、「隠れリスク」なのです。
無事に返済を終えるためには、本当はロlンを組む前に隠れリスクを認識し、リスクのない借り方をしなければなりません。
将来、金利変動により返済額がアップする可能性があるなら、どのくらい増えそうかを試算しておく。
ω歳以降もロlンが残るなら、ω歳時点でいくらロlンが残るかを調べておく。
いずれも金融機関や不動産事業者が契約前に情報提供すべきだと思いますが、残念ながら日本では、リスク説明を義務づける法律がありません。
そのため、ほとんどの人が目先の金利や返済額だけでローンを選択しているのが現状です。
一生懸命働けば確実に収入が上がった時代ならともかく、今は、年齢に伴った昇給すら大きな期待ができない状況です。
しかも現在の日本経済は、米国発の金融危機の影響によって大きなダメージを受けています。
多くの人は収入がダウンし、失業の不安を抱える人も増えています。
こんなときに、住宅ローンに潜む地雷が爆発したらどうなるでしょうか。
そうなる前に、住宅口lンの見直しに取り
かかり、安心して返していけるローンにしなくてはいけません。
金利が低いからまだ大丈夫、と考えるのは危険です。金利が低いうちに見直さないと、手遅れになることもあるのです。

「リスクが隠れた住宅ロlン」の典型的なものは、
①金利上昇で爆発する地雷型ローン
②途中で金利が上昇する時代遅れローン
③老後に不安を残す老後圧迫型ローン
の3つです。

①の地雷型ローンは、233年の固定金利、もしくは変動金利で借りている人のリスク。
超低金利の今はリスクが隠れたままですが、金利が少しでも上がると返済額は一気にアップします。
②の時代遅れロlンは、旧住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)のロlンや年金住宅融資(当時)を借りた人。金利が2%から4%にアップし、それに伴って返済額も増加えます。凶年前に借りたときに分かっていたはずですが、不動産事業者の「その頃には給料が上がっているから心配ないですよ」の言葉を信じて借りたのではありませんか? 実際には収入はほとんど変わらず、子どもの教育費は増える一方:::。4%になる前に何とかしたいものです。③の老後圧迫型ロlンは、ω歳までに返済が終わらないロlンを持っている人。お歳のときにお年返済でロlンを組めば、完済時年齢は叩歳です。あなたのロlンは何歳まで返済が続きますか?ω
6歳時点で800万円以上残るようなロlンを持っている人は、老後に爆発するロlンを抱えているようなものです。表面化しにくいリスクですが、隠れリスクの典型といえるケ1スです。3つのケIスを具体的に見てみましょう。きっと、あなたのロlンもいずれかの隠れリスクを持つているはずです。

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